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Consulta:

CONSULTA 032/2019 – RI – TRANSMISSÃO – FIRMA INDIVIDUAL – EIRELI

No ano de 2005, foi efetuado um registro de aquisição de um imóvel, em nome de Luiz da Silva (firma individual), a qual não possui personalidade jurídica. Agora, a firma individual, conforme contrato social, sofreu alteração do tipo societário e endereço, passando a constar como Luiz da Silva “EIRELI”. No caso em tela, para corrigir o registro, pode ser efetuada uma averbação constando a alteração do tipo societário e endereço, com cobrança de averbação sem valor, sem imposto, passando o imóvel a constar como propriedade da empresa “Eireli”? Ou neste caso, trata-se de transferência de propriedade do imóvel, devendo ser feito: 1º) averbação de retificação, para constar que o imóvel pertence à pessoa física, afetada para o patrimônio da firma individual e, 2º) Efetuar integralização de capital social (com cobrança do imposto incidente sobre o ato), passando o imóvel a integrar o patrimônio da empresa “EIRELI”?

CONSULTA 033/2019 – RI – PENHOR RURAL L. 3RA – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA L. 2RG – IMÓVEL LOCALIZAÇÃO DA SAFRA – ANUÊNCIA DO CREDOR (DES)NECESSIDADE

Apresentada uma escritura pública com garantia de penhor rural de safra futura, dado o imóvel de localização desta safra foi possível a verificação que no mesmo recai uma alienação fiduciária, poderia haver a constituição deste penhor sem a anuência do credor fiduciário do imóvel de localização da safra?

CONSULTA 031/2019 – RI – PRINCÍPIO DA CONCENTRAÇÃO – AVERBAÇÃO DE EXISTÊNCIA DE AÇÃO – USUCAPIÃO

Boa tarde! Foi apresentada uma certidão narrativa expedida pelo cartório Judicial desta Comarca, referente a um processo de usucapião em andamento, juntamente com um requerimento solicitando a averbação na matrícula do imóvel objeto da ação de que sobre o mesmo tramita a ação de usucapião. Questiono é possível a averbação? O fundamento seria o princípio da concentração? Com base nesse princípio poderia ser averbado qualquer tipo de processo em andamento: Atenciosamente, Helena Antonia Salton

CONSULTA 030/2019 – RI – ARREMATAÇÃO – GEORREFERENCIAMENTO – ABERTURA DE MATRÍCULA

Fora protocolada na Serventia uma carta de arrematação, na qual o arrematante ficará com uma área X, dentro de uma área maior (condomínio), contudo, por se tratar de processo judiciário, e passando pela qualificação registral, pergunta-se: Poderá o imóvel arrematado ficar em condomínio com a área maior e poderá este vir sem georreferenciamento? De outro tanto ressalto que o advogado deste processo, menciona que o imóvel rural não era o objeto da ação, sendo este a execução, que gerou a penhora e posterior arrematação do imóvel rural. Desta maneira, possuindo vários entendimentos, a respeito de georreferenciamento e abertura de matrícula própria para o bem arrematado (por se tratar de decisão judicial, a qual não está imune da qualificação registrária), tal condição é possível, registro de arrematação em condomínio sem georreferenciamento, (posicionei-me pela negativa do título)?

CONSULTA 029/2019 – RI – COMPRA E VENDA – CLÁUSULA DE INALIENABILIDADE – CANCELAMENTO

Em uma matrícula oriunda de outro Ofício, constou, no registro de uma escritura pública de compra e venda, que os adquirentes "só poderão vender uns aos outros, não podendo vender a terceiros". Na escritura de compra e venda, lavrada há mais de 30 anos, não fica claro se tal restrição foi imposta apenas pelos adquirentes, ou pelos vendedores (tios dos compradores). Sabendo que a cláusula de inalienabilidade somente pode ser imposta em atos de liberalidade e tendo em vista que os vendedores já são falecidos, questiono se há alguma possibilidade de cancelamento dessa cláusula sem a necessidade de autorização judicial.

CONSULTA 028/2019 – RI – REURB – LEGITIMAÇÃO DE POSSE – MITIGAÇÃO DE REQUISITOS E PRINCÍPIOS REGISTRAIS

Em situações de legitimação de posse, prevista no artigo 25, §1º, da Lei 13.465/2017, poderá ser aplicado em situações de proprietários falecidos (causa mortis) responsáveis pela comercialização informal de áreas, sem registrar o titulo (inventário)? Solicitamos o entendimento/esclarecimento que o processo é passível de regularização por meio do artigo supra mencionado.

CONSULTA 027/2019 – RI – RECONHECIMENTO DE FIRMA – LEI 13.726 – – PREVALÊNCIA DAS LEIS ESPECIAIS – CÓD. NORMAS ART. 616 par. 1°

O 1º Ofício de Registro de Imóveis de Criciúma/SC, para proceder com a averbação de cadastro municipal na matrícula de um imóvel, solicitou o reconhecimento de firma no requerimento apresentado. Inconformado com a solicitação de requerimento com firma reconhecida, o requerente pugnou, caso não houvesse dispensa da firma reconhecida no requerimento, que fosse instaurada uma suscitação de dúvida, junto ao Juízo local. Fundamentou o requerente que a natureza jurídica do cartorário é de serviço público por delegação, visto que possuem fé pública e as atividades são desempenhadas por um manto de autoridade conferido pelo Estado. Por fim declararam que, como serviço público por delegação, devem observar o disposto na Lei nº 13.726/2018 e Decreto nº 9.723/2019, que dispensam o reconhecimento de firma aos usuários de serviço público. Em atendimento ao disposto no artigo 616, do CNCGJ/SC, entendemos não ser possível dispensar o requerimento com firma reconhecida. Também, que notários e registradores não se enquadram na Lei nº 13.726/2018 e Decreto nº 9.723/2019. Preciso de uma fundamentação bem feita para embasar a nossa suscitação de dúvida, para evitar futuros problemas nas correições. Em razão do acima exposto, solicita-se um parecer deste Colégio Registral para ser encaminhado junto à Suscitação de Dúvida, no intuito de auxiliar neste procedimento.

CONSULTA 026/2019 – RI – ARRENDAMENTO RURAL – CANCELAMENTO – DISTRATO “UNILATERAL” – PRAZO ESGOTADO – VENCIMENTO ULTRAPASSADO – ARRENDATÁRIO FALECIDO

Existem em algumas matriculas, contratos de arrendamento averbados e vencidos há muito tempo. Em alguns casos, as partes conseguem fazer o distrato para o cancelamento, contudo, em muitos casos, devido a esse lapso temporal, não é possível encontrar o arrendatário e nem representantes para realizar esse distrato. Nestes, onde o arrendatário for pessoa falecida e não possuir mulher e nenhum herdeiro, o cancelamento somente judicial? ou podemos realizar o cancelamento por requerimento do proprietário, instruído com documentos, por exemplo certidão de óbito, que constam que o arrendatário não possui meeira e nem herdeiros, e este seria o documento hábil do inciso III, 250, da 6015/73?

CONSULTA 025/2019 – RI – INCORPORAÇÃO – MEMORIAL – EXIGÊNCIA. TÍTULO HÁBIL – FORMATAÇÃO

Aproveitando a oportunidade, queremos agradecer a pronta resposta ao questionamento relativo ao justo título e à usucapião ordinária, e, novamente, solicitamos o auxílio de vocês para resolver outra dúvida registral, agora em relação ao instrumento particular concernente à individualização e discriminação das unidades autônomas nas incorporações de condomínio, mais conhecido, na prática, como o “memorial de incorporação”.Sabe-se que, nos documentos exigidos pela Lei 4.591/64, em especial aqueles constantes no art. 32 da norma, os quais, em conjunto, compõem o caderno de incorporação, não há menção ao “memorial de incorporação” do condomínio, documento este que discrimina e individualiza as unidades autônomas, segundo o quadro de áreas previsto no artigo supramencionado, em suas alíneas “e” e “i”. Todavia, embora omisso na referida norma, ainda assim alguns Registradores do Estado o exigem, seja instrumentado com a denominação de “memorial de incorporação”, ou “instrumento de especificação de unidades”, ou, ainda, de “requerimento”. Independentemente da denominação, o que se quer, na verdade, é que o instrumento faça menção à individualização e discriminação das unidades, a fim de que seja possível registrar, com segurança, a incorporação do condomínio. Isto porque, ainda que os quadros de áreas (NBR 12.721) possuam a individualização e as áreas correspondentes às unidades, eles nem sempre são de simples entendimento, e, por essa razão, entende-se que o “memorial de incorporação” deve ser o instrumento hábil a reproduzir a descrição das unidades. A respeito dos quadros de áreas, Mario Pazzutti Mezzari esclarece:
“Sua elaboração é de ordem eminentemente técnica e envolve um tal grau de complexidade, que é inatingível pela compreensão mediana. Tais cálculos estão afeitos somente aos profissionais habilitados da área (engenheiros, arquitetos), de tal sorte que a lei expressamente isentou os registradores quanto à veracidade do conteúdo desses documentos (§9° do art. 32 da Lei n° 4.591, de 1964).”[1]
Flauzilino Araújo dos Santos, outrossim, ensina: “Como regra, o registrador não é dotado de conhecimento técnico especializado para proceder ao exame do complexo quadro que discrimina as áreas do empreendimento, não lhe cabe entrar em pormenores quanto ao mérito de sua elaboração (...)”.[2] Todavia, conforme o próprio autor doutrina, cabe ao Registrador a análise formal do documento, bem como algumas verificações básicas, a exemplo da conferência relativa à área do terreno e à soma das frações ideais atribuídas às unidades. E isso, dado que, segundo dispõe o §9° do art. 32 da Lei n° 4.591, de 1964, “O Oficial do Registro de Imóveis não responde pela exatidão dos documentos que lhe forem apresentados para arquivamento em obediência ao disposto nas alíneas e, g, h, l, e p deste artigo, desde que assinados pelo profissional responsável pela obra.” Mario Pazzutti Mezzari, relativamente ao “memorial de incorporação”, explica:
“O memorial de incorporação é o documento basilar para o registro da incorporação imobiliária, ‘a peça informativa que sintetiza tudo quanto os interessados precisam saber antes de se vincularem à incorporação do edifício’ (Franco e Gondo, in Incorporações Imobiliárias, 1984, p. 25). No memorial de incorporação encontra-se a ordenação de todas as informações contidas nos documentos esparsos e o próprio pedido para que se efetue o registro, obedecendo ao princípio da rogação que norteia os atos registrários. Embora sua posição de destaque na operacionalidade registral, estranhamente o conteúdo do memorial de incorporação não foi previsto em lei. (...) Somente de maneira vaga foi que o legislador, ao estabelecer normas para a escrituração dos registros criados pela Lei 4.591, de 1964, referiu o art. 2° do Decreto n° 55.815/65 que: ‘Recebido o memorial e os documentos mencionados no artigo anterior, O Oficial do Registro de Imóveis, depois de autuá-los, dará recibo ao apresentante, procedendo a seguir no exame dos mesmos, observando os prazos ...’ Como se vê, o regulamento da Lei de Condomínio e Incorporações previu que os documentos elencados no art. 32 da Lei 4.591, de 1964, e cujo rol foi repetido no art. 1° do Decreto n° 55.815, devem ser acompanhados de memorial. Mas nada mais regulou a respeito desse documento. No silêncio da lei, coube à práxis cartorária e ao senso jurídico dos incorporadores definirem o conteúdo desse memorial. (...)”[3]
Além da apresentação do instrumento, entendemos que o documento deve ser assinado pelo responsável técnico, bem como pelo próprio incorporador, pois, se o documento tem a incumbência de reproduzir informações técnicas, deve ser subscrito, também, por um responsável técnico. Para isso, utiliza-se como fundamento o art. 1° da Lei 6.496, de 1977, ou seja, se o documento reproduz informações técnicas, deve ser subscrito por profissional técnico, com prova de responsabilidade técnica (ART ou RRT). Ocorre que, como não há norma expressa que obrigue os usuários a apresentarem o memorial de incorporação, como já frisado, há diversos cartórios que não o exigem. Essa divergência de procedimentos na nossa região deu origem a uma reclamação formal de uma construtora e a ameaça de suscitação de dúvida pelo seu advogado, a qual deverá ser apresentada em breve. Com base no exposto, considerando que os quadros de áreas são documentos técnicos, muitas vezes, de difícil entendimento, questionamos: (1) Devem os Registradores, além de exigir os quadros de áreas, solicitar o instrumento descritivo que individualize e especifique as unidades autônomas (identificação, áreas comuns e privativas, fração ideal atribuída à unidade, eventuais áreas de uso exclusivas do terreno, etc.), bem como as demais características do condomínio (informações relativas às áreas comuns, quantidade de pavimentos, descrição do terreno, etc.)? (2) E, ainda, caso o entendimento seja pela necessidade de apresentação do instrumento, este deve ser subscrito pelo responsável técnico, com prova dessa responsabilidade (ART ou RRT)?

CONSULTA 024/2019 – RI – COMPRA E VENDA – RETIFICAÇÃO – INCOMUNICABILIDADE DE BEM – INVIABILIDADE NA ESFERA EXTRAJUDICIAL – NECESSIDADE DE SUPRIMENTO JUDICIAL

Recebemos um escritura de compra e venda em que a proprietária do imóvel comparece vendendo o imóvel e qualificada como viúva. Ocorre que na matrícula ela é casada pelo regime da comunhão universal de bens. Negamos, portanto, o registro e pedimos a apresentação da partilha do esposo falecido. Ambos adquiriram o imóvel por compra e venda já casados. Na ocasião da aquisição, registrada em 1990, além do ato de compra e venda, foi também registrado a instituição de usufruto em nome da mãe da proprietária e averbadas as cláusulas de inalienabilidade e impenhorabilidade (todos os atos decorreram da mesma escritura); A parte nos apresentou a escritura de compra e venda da época, que o usufruto foi estipulado em razão da usufrutuária ser a principal pagadora do preço do imóvel, razão pela qual também o gravou com cláusulas de inalienabilidade e impenhorabilidade. A escritura traz a qualificação da adquirente como “Compradora: Sra. Y casada com Sr. X” Em setembro de 2018, averbamos o cancelamento do usufruto e das cláusulas por meio de escritura pública de renúncia. A renúncia foi efetuada para liberar o bem à venda. A proprietária pede a retificação do ato de compra e venda para que a usufrutuária seja mencionada como principal pagadora e que consideremos a cláusula de inalienabilidade a fim de que não haja comunicação do bem entre o casal. Dúvida: Já que o negócio jurídico foi registrado dessa forma (compra e venda), é possível aceitar a cláusula imposta e entender a não comunicação do bem entre o casal, em razão de que o preço do imóvel foi pago pela usufrutuária, mãe da proprietária? Sendo possível, para retificarmos a ato a fim de incluirmos a informação da usufrutuária como principal pagadora, devemos exigir a comprovação do recolhimento do ITCMD? A escritura menciona apenas o recolhimento do ITBI sobre o valor da compra e venda. Seria o caso de intervenção judicial, já que envolve possíveis herdeiros?

CONSULTA 023/2019 – RI – USUCAPIÃO – JUSTO TÍTULO – QUEBRA DA CADEIA DOMINIAL

Sabemos que nos processos de usucapião, na modalidade ordinária (art. 1.242 do CC), além da posse mansa, pacífica, ininterrupta, com animus domini, por, no mínimo, 10 anos, exige-se boa-fé e justo título. O “justo título”, segundo Cristiano Chaves de Faria e Nelson Rosenvald, recebe duplo significado, qual seja: “(...) a) no art. 1.201 do Código Civil, a expressão colhe acepção ampla, significando qualquer causa que justifique uma posse; b) no art. 1.242, o justo título é interpretado restritivamente como um título apto em tese para transferir a propriedade e outros direitos reais usucapíveis”.¹ Marcelo de Rezende Campos Marinho Couto, por sua vez, afirma que é necessário entender a diferença entre justo título de posse e justo título de propriedade: “É importante entender bem a diferença entre o justo título de posse, que analisa a situação jurídica do ponto de vista do exercício da posse em face de terceiros, e o justo título de propriedade, que ampara a posse ad usucapionem e autoriza o reconhecimento da usucapião ordinária. O primeiro apenas justifica a relação jurídica possessória, gerando a presunção de que a posse não é exercida em detrimento do antigo possuidor. Daí porque o título faz nascer a presunção de boa-fé. Já o segundo é a exteriorização de uma relação jurídica de direito real, em geral de propriedade, sendo esta a justificativa para o exercício da posse. Assim, quem compra a posse do invasor, pode ter uma causa jurídica para embasar a posse que exerce, qual seja a compra dos direitos possessórios que o possuidor natural tinha. De igual modo, quem adquire um imóvel a prazo, firmando contrato de promessa de compra e venda, tem um justo título que suporta o exercício da posse, podendo defende-la inclusive em face do alienante, enquanto vigente o contrato. Nos dois exemplos, ‘os adquirentes’ tem posse com justo título, ou seja, existe uma causa que justifica o exercício da posse. Para fins de indenização de benfeitorias e frutos, esses documentos são suficientes para justificar a relação jurídica existente. Entretanto, apenas o segundo poderá se valer de seu título (contrato de promessa de compra e venda) para caracterizar a usucapião ordinária, caso o alienante não lhe outorgue o contrato definitivo após a quitação do preço.”² Sustenta o autor, por fim, “do ponto de vista da usucapião, somente o justo título de propriedade pode dar suporte à modalidade ordinária”, ressalvando que, no entanto, “se a posse foi adquirida em razão de uma justa causa, e não existindo um título representativo desse ato ou negócio jurídico, poderá sua ausência ser suprida pelo procedimentos de justificação, de modo que a aquisição da propriedade seja deferida ao justo possuidor, através da modalidade ordinária”.³ Como exemplo: EMENTA: APELAÇÃO. AÇÃO DE USUCAPIÃO. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS PREVISTOS NO CÓDIGO CIVIL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1) No usucapião extraordinário, o art. 1238, do Código Civil, exige como requisitos: posse ininterrupta e sem oposição por quinze anos e “animus domini” - independentemente de justo título e boa-fé. 2) No usucapião ordinário, o art. 1242, do CC, exige posse contínua e inconteste por dez anos, além de justo título e boa-fé. 3) No caso concreto não há prova da posse mansa e ininterrupta pelo apelante nem por quinze anos nem por dez anos. 4) O justo título, por sua vez, é aquele hábil a transferir o domínio. A configuração do justo título pressupõe que o instrumento tenha sido assinado pelo proprietário, ou ainda, que se demonstre a cadeia entre o detentor da titularidade do bem, conforme descrito na matrícula do imóvel, e os seguintes que adquiriram o bem por meio de contrato particular. 5) Na situação em apreço nem o mandado de averbação perante o RGI nem o recibo configuram justo título. Esses instrumentos não foram outorgados por pessoa que detivesse a propriedade dos bens nem restou comprovada a suposta cadeia sucessória no âmbito particular. 6) Recurso conhecido e improvido, com a manutenção da sentença objurgada. (TJES, Classe: Apelação, 048030150675, Relator : RONALDO GONÇALVES DE SOUSA, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 02/06/2015, Data da Publicação no Diário: 16/10/2015) Com base no exposto, sabendo da responsabilidade imputada aos Oficiais de Registro na análise e no deferido dos pedidos de usucapião no âmbito extrajudicial, e dos diversos julgados e entendimentos contrários ao informado, questionamos: 1) É aceitável o justo título quando o objeto é imóvel com matrícula e a venda é a non domino, ou seja, feita por quem não é titular do imóvel? Ou seja, é necessário que o interessado em utilizar o justo título comprove a cadeia de sucessores que permita a vinculação com o proprietário da matrícula? 2) E, ainda, consideram admissível o justo título que não contenha as firmas reconhecidas das partes envolvidas, já que põe em dúvida a real data do negócio?

CONSULTA 022/2019 – RI – LOCAÇÃO – CONTRATO COM GARANTIAS DIVERSAS – INVIABILIDADE

De acordo com o artigo 37 da Lei de Locações 8.245/91, determina que é vedada, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato. O contrato em análise possui fiança e caução de imóvel dos fiadores. Pode-se efetuar o registro do mesmo?

CONSULTA 016/2019 – RI – REURB – CRF- PECULIARIDADES – LEI 13.465/17

Encaminhamos abaixo questionamentos acerca da REURB: 1. A Lei 13.465/17, em seu artigo 15, traz os institutos jurídicos aplicáveis à REURB. No caso da Reurb Inominada (art. 69), como é feita a titulação dos ocupantes? Pode-se utilizar todos os institutos, tal qual a Reurb-E e Reurb-S? 2. No artigo 13 da mencionada Lei, encontram-se as modalidades de REURB e os casos de isenção de custas e emolumentos. Outrossim, não há menção da Reurb inominada. Quanto a cobrança de emolumentos, como é feita nesse caso? 3. O artigo 44, §3º dispõe que o registro da CRF dispensa a comprovação do pagamento de tributos ou penalidades tributárias de responsabilidade dos legitimados. Em se tratando de Reurb Inominada, há a dispensa da apresentação da CRF (§2º, art. 69). Nesse caso, entendemos que há necessidade de comprovação de referidos pagamentos, em virtude da não apresentação da CRF. Existe algum amparo para dispensar tais comprovações? 4. De acordo com o artigo 31, § 1º, tratando-se de imóveis públicos ou privados, caberá aos Municípios notificar os titulares de domínio, os responsáveis pela implantação do núcleo urbano informal, os confinantes e os terceiros eventualmente interessados, para, querendo, apresentar impugnação no prazo de trinta dias, contado da data de recebimento da notificação. A redação de referido artigo não especifica qualquer exceção. Desta forma, entendemos que a obrigatoriedade da notificação se estende ao caso do artigo 69. Existe alguma disposição contrária? 5. O art. 4º, § 7º do Decreto 9.310, de 15.03.2018, dispõe que para fins da regularização ambiental prevista no § 6º, ao longo dos rios ou de qualquer curso d’água, será mantida faixa não edificável com largura mínima de quinze metros de cada lado. Apresentado processo de regularização fundiária (art. 69) onde determinado lote originado confronta com curso d’água, este possuindo 16,21 metros de largura, ou seja, não houve observância à faixa não edificável. Aplica-se o mencionado pelo §7º, art. 4º?

CONSULTA 021/2019 – RI – CESSÃO DE EMPREENDIMENTO – AVALIAÇÃO – FRJ – ART. 237-A

Em 28 de maio de 2012 foi registrada uma incorporação em um determinado imóvel onde seria construído um prédio de 14 pavimentos com 297 unidades autônomas, sendo 89 apartamentos, 49 salas comerciais, 148 boxes de estacionamento e 11 depósitos. Em 12 de março de 2013 foi registrado uma hipoteca para garantia de um contrato de abertura de crédito para construção de empreendimento imobiliário junto ao Banco do Brasil no valor R$12.355.690,00 (doze milhões, trezentos e cinquenta e cinco mil, seiscentos e noventa reais). Para garantia da dívida foram dados em garantia hipotecária as seguintes unidades em construção: 80 apartamentos e 04 boxes de garagem. O Banco do Brasil avaliou, conforme consta do contrato registrado nesta serventia, as unidades em construção, acima citadas, pelo valor global de R$ 23.082.000,00 (vinte e três milhões e oitenta e dois mil reais) e também fez avaliação individual de cada unidade, pelo preço de mercado da época. Por exemplo: Apartamento 101: R$300.000,00; apartamento 102: R$261.000,00, e assim por diante. Em razão da matrícula mãe já estar com 122 páginas e, na época, ser permitido a abertura de matrículas individuais na já na incorporação, por segurança foram abertas as matrículas filhas e trasladado, sem ônus, a hipoteca para cada filha. Em 2016 o incorporador submeteu o empreendimento ao regime da afetação. Em 2016, em razão do grupo empresarial ter entrado em Recuperação Judicial, houve a destituição do incorporador original e registro de novo incorporador, nomeando a comissão de representantes. No processo de recuperação judicial foi apresentado a posição financeira, individualizada, por cliente e unidade imobiliária, sendo apresentado em reais e CUB. Foi descrita a unidade, o comprador, o valor do contrato e valor a receber. Foi apresentado, também, um resumo financeiro do empreendimento onde consta as entradas no total de R$26.275.687,35; recebíveis no total de R$7.227.428,36 e estoques no valor de R$19.048.258,99. Em 2017 foi efetuado a averbação do Termo de Liberação das Garantias, por requerimento do Banco do Brasil. Em 05/12/2018 foi protocolado Em 27/12/2018 foi protocolado pela Comissão de Representantes uma ordem judicial nos seguintes termos: "DEFIRO o pedido formulado por Condomínio Residencial, para determinar a expedição de ofício CRI de Criciúma para que efetue a transferência ao requerente da propriedade imobiliária das matriculas abertas.ao requerente da propriedade". Foi solicitado esclarecimento sobre a que título seria a transferência, compra e venda, doação, etc e se a transferência seria a título gratuito ou oneroso. E o Juiz determinou que seria onerosa. Solicitei o recolhimento do ITBI e uma declaração do Condomínio sobre qual valor foi feito a cessão de cada unidade. Eles não apresentaram a declaração e nem o documento da cessão que as partes fizeram, nem ata de eleição dizendo valores, nada. Apresentaram um ofício encaminhando uma cópia da relação dos valores que foram avaliados os imóveis. O Município cobrou ITBI apenas sobre a fração ideal do imóvel e eles querem que eu cobre os emolumentos e FRJ sobre os mesmos valores. O FRJ é cobrado pelo valor venal do imóvel ou pela maior avaliação se houver. Tenho duas avaliações uma feita em 2013 pelo Banco do Brasil e outra apresentada no processo pelos Auditores da Recuperação Judicial. Estou pretendendo utilizar a avaliação feita no processo da Recuperação Judicial, mas eles não aceitam e estão se recusando a apresentar o valor que cada unidade foi cedida. Minha preocupação: Não posso arbitrar um valor pelo qual cada unidade foi cedida, para informar a DOI, não é da minha competência; Se eu colocar o valor que o Município arbitrou, sem a declaração do valor pelos interessados, corro o risco de ser futuramente responsabilizada quando eles forem transferir cada unidade para os compromissários compradores; quando forem transferir terão que colocar o valor do contrato e ai pode gerar ganho de capital. Já foi recolhido FRJ no valor de R$ 24.761,09 quando do registro da hipoteca. E, foram hipotecados menos da metade dos imóveis do empreendimento. Hoje seria no mínimo o dobro. Se eu fizer o registro da cessão pelo valor que eles querem, não vai incidir FRJ nenhum, todos não ultrapassam o valor mínimo para recolhimento. Gostaria que me dessem um norte para seguir.

CONSULTA 020/2019 – RI – PACTO ANTENUPCIAL – AUSÊNCIA – ART. 1.640 CC

Recebemos um Escritura Pública de Compra e Venda, onde os vendedores são casados pelo Regime da Comunhão Universal de Bens em 04/02/1978. Contudo, nunca foi feita escritura de pacto antenupcial. Neste caso, como devemos agir? Exigir que os mesmos peçam suprimento judicial para fazer a Escritura e posteriormente o registro do pacto? Registrar o título levando em consideração que vigora entre o casal o regime da comunhão parcial de bens, conforme disposto no artigo 1.640 do Código Civil? Conversar com as partes e explicar as possibilidades e deixar a critério deles a escolha? "Art. 1.640. Não havendo convenção, ou sendo ela nula ou ineficaz, vigorará, quanto aos bens entre os cônjuges, o regime da comunhão parcial."

CONSULTA 019/2019 – RI – CND INSS – DISPENSA – VIABILIDADE

Recebemos para registro uma escritura pública de compra e venda, em que é vendedora uma empresa, devidamente qualificada e, como comprador, uma pessoa física também devidamente qualificada. Na escritura, especificamente na parte de declarações, consta o seguinte: “... declarou o comprador que dispensa a Certidão de Débitos relativo aos Tributos Federais e a Dívida Ativa da União, conforme dispõe a Circular da CGJ/SC nº 02 de 08/01/2018” (anexo). De acordo com a Circular citada, há conflito entre o art. 5º, XXXV e LVI da CRFB, com o art. 130 do Código Tributário Nacional, o art. 48 da Lei 8.212/91, bem como o próprio CNCGJ/SC. De um lado a Constituição veda qualquer forma oblíqua de cobrança do Estado, pois subtrai do contribuinte os direitos de livre acesso ao Poder Judiciário e ao devido processo legal. No entanto, o CTN e o CNCGJ/SC dispõem sobre a necessidade de apresentação da Certidão Negativa de Débitos. E, nesse sentido, o art. 48 da Lei 8.212/91, imputa a responsabilidade solidária ao Oficial e contratantes. Diante da divergência de normas e, com base na decisão proferida pela Corregedoria Nacional de Justiça, nos autos nº 1230-82.2015.2.00.0000, a Circular nº 02/2018 determina que quando não for apresentada a Certidão Negativa de Débitos, o adquirente deverá expressamente dispensá-la. Contudo, diante do antagonismo entre as normas, bem como o fato de que a decisão não possui efeito “erga omnes”, esta Oficial solicita esclarecimentos quanto a este procedimento.

CONSULTA 018/2019 – RI – EMPRESÁRIO INDIVIDUAL – TRANSFORMAÇÃO SOCIETÁRIA – EXTINÇÃO DA PJ – PROCEDIMENTOS REGISTRAIS

Gostaria de uma opinião acerca da seguinte situação: Existe registrado nesta Serventia um imóvel urbano, cuja proprietária atual é uma sociedade empresária limitada, devidamente registrada na JUCESC. No entanto, recebi para registro a transferência do referido imóvel, constando como vendedor uma pessoa física, com qualificação completa de empresário inscrito no mesmo CNPJ da sociedade proprietária do imóvel. Diante disso, fiz nota de exigência solicitando a documentação da pessoa jurídica que consta como proprietária na matrícula, a fim de possibilitar a análise da continuidade dos atos da sociedade. A partir da análise da documentação apresentada, verifiquei que em razão da saída de um dos sócios, a sociedade empresária limitada transformou-se empresário individual. Com isso, fiz nota devolutiva afirmando que, com a transformação da sociedade empresária em empresário individual, houve a extinção da sociedade empresária, razão pela qual, em respeito ao princípio da continuidade previsto no artigo 195 da Lei nº 6.015/73, seria necessária a apresentação da escritura pública com a transmissão do imóvel da PJ à PF empresária, para depois tornar apto o registro do instrumento apresentado. Encontrei no IRIB uma consulta de 20/03/2018, na qual, em síntese, dispõe: “a transformação da sociedade limitada em empresário individual extinguiu a sociedade limitada, devendo ser exigida a escritura pública, onde o imóvel pertencente à sociedade será transmitido à pessoa física (sócio da empresa Ltda). Ademais, o ITBI será devido. Entretanto, trata-se de tributo de competência municipal, motivo pelo qual, deverá ser consultada a legislação tributária local”. Porém, o Tabelião discorda das exigências e fez pedido informal de reconsideração da Nota Devolutiva, afirmando que, se a Junta Comercial registrou a mudança societária, não cabe ao registrador fazer tais exigências. Assim, apesar de entender correta a nota devolutiva, solicito orientação dessa assessoria, se entendem possível o registro da EP em que figura como transmitente o empresário individual inscrito no CNPJ da sociedade empresária ou, se deve ser apresentada EP da transmissão do imóvel da sociedade empresária ao empresário individual, para somente após registrar o título apresentado.

CONSULTA 017/2019 – RP – LC 730 SC – CARTÃO DE DÉBITO – REPASSE CUSTOS – TAXA CARTÃO – ENQUADRAMENTO OU NÃO EM DESPESAS DA SERVENTIA

Na condição de interina do RI de Turvo - SC, e tendo em vista a Lei Complementar Estadual nº 730, que determina a obrigatoriedade pelas serventias extrajudiciais do uso de cartão de débito como forma de pagamento dos emolumentos devidos pelos atos notariais e registrais, gostaria de esclarecimentos quanto a cobrança da taxa de cartão diretamente do usuário, tendo em vista a Lei 13.455 de 26.06.2017, que autoriza a cobrança de taxa de cartão ao usuário? Ou, em caso de não cobrança da taxa ao usuário, devemos anexar à prestação de contas ao TJ, como despesas da serventia?

CONSULTA 015/2019 – RI – FORMAL DE PARTILHA – TÍTULO HÁBIL – VIABILIDADE – CESSÃO

Ingressou nesta Serventia um título judicial (formal de partilha), cujo imóvel objeto do inventário foi adquirido por compra e venda na seguinte proporção: 50% do imóvel é de propriedade da mãe (que era viúva na ocasião da compra e é a de cujus) 50% do imóvel é de propriedade de 4 filhos (12,5% para cada um). Agora, por ocasião do inventário da mãe, a juíza determinou o seguinte: 50% da mãe ficou para 2 filhos (em pagamento de seus quinhões e em virtude de cessão de direitos hereditários). Além disso, uma das proprietárias (que também é herdeira), "cedeu" os 12,5% de sua propriedade para aqueles dois irmãos. No Formal de Partilha a juíza mencionou o seguinte, quanto a essa cessão: "a título de cessão onerosa efetuada pela herdeira FULANA, do quinhão heredirário recebido do seu genitor (marido e pai)." Provavelmente na época da compra e venda foi utilizado dinheiro proveniente da herança deixada pelo marido/pai, razão pela qual adquiriram na proporção acima exposta. Ressalto que a partilha se deu dessa maneira após acordo em audiência conciliatória, portanto — presumo — que houvesse algum litígio entre os herdeiros e por isso ficou assim definido. Pois bem. Minha dúvida é se posso registrar o título da maneira apresentada, ou se devo exigir escritura pública dessa compra e venda (tratada como cessão no Formal de Partilha), referente aos 12,5% que não é objeto do inventário.

CONSULTA 013/2019 – RI – ARREMATAÇÃO – DISPONIBILIDADE – PENHORA – CONTINUIDADE

Recebemos neste Ofício no ano de 2013 um Mandado de Registro de Penhora, onde o imóvel objeto do mesmo não era de propriedade do executado na ação. Acontece, que junto com o Mandado recebemos do juiz a informação de que ele sabia que o executado não estava como proprietário na matrícula, mas o mesmo havia adquirido conforme escritura pública de compra e venda que estava anexada no processo e nós também recebemos junto com a penhora. Sendo assim, foi efetuado o registro. Agora, recebemos a Carta de Arrematação para registro, onde a Exequente do processo de Penhora adquiriu o referido imóvel. A dúvida é a seguinte: Efetuo o registro da arrematação assim mesmo, sem o registro da compra e venda levando em consideração que o juiz tem conhecimento do caso?

CONSULTA 014/2019 – RI – PROTOCOLO – PRENOTAÇÕES SUCESSIVAS – LRP – CÓDIGO DE NORMAS

Gostaria de saber se haveria alguma vedação legal ou algum entendimento doutrinário pela impossibilidade de que um mesmo título, de interesse do titular da serventia, seja prenotado (protocolado) diversas vezes seguidas, em razão do desinteresse do próprio apresentante em providenciar o cumprimento das exigências necessárias para a prática do ato, mas tão somente se interessar pela prioridade conferida dentro do prazo de validade de cada uma das prenotações.

CONSULTA 012/2019 – RI – FORMAL DE PARTILHA – LEGALIDADE – SAISINE – DISPONIBILIDADE – HERDEIRA PRETERIDA

Imaginemos a seguinte situação hipotética: um casal formado pelos cônjuges “A” e “B”, casados pelo regime da comunhão universal de bens no ano de 1938. Dito casal possui dois filhos: “F1”, casado pelo regime da comunhão universal de bens no ano de 1965 e “F2”, casado também pelo regime da comunhão universal de bens, no ano de 1962. Ocorre que, na data de 31/01/1985 “A” falece, e posteriormente, na data de 08/07/1992 seu cônjuge “B” também vem a óbito. Logo após o falecimento de “B”, mais especificamente na data de 01/12/1992, seu filho “F2” acaba se divorciando. Já no ano de 2013, abre-se processo de inventário, momento em que, o ex-cônjuge de “F2” não é incluído, e sequer mencionado, na partilha do único bem deixado pelos de cujus “A” e “B”. Ocorre que, no mesmo processo de inventário, procedeu-se a cessão onerosa por parte dos herdeiros “F1” e “F2” de seus direitos hereditários em favor de terceiros, não havendo, no entanto, manifestação do ex-cônjuge de “F2” acerca da supracitada cessão dos direitos hereditários, dos quais, ao menos em tese, esse também teria direitos. Posteriormente, dita partilha com cessão onerosa de direitos hereditários é homologada pelo Juiz de Direito. Pergunto, em situações como está em que existe aparente equívoco por parte do magistrado que homologou a partilha do bem, solicitamos retificação do formal de partilha, ou ignoramos a existência do cônjuge de “F2”, visto que, já houve trânsito em julgado da matéria em análise.

CONSULTA 011/2019 – RI – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – PENHORA FISCAL FEDERAL – INDISPONIBILIDADE DE BENS – REGISTRABILIDADE

Recebi diversos contratos de compromisso de compra e venda irretratáveis, mas com a condição de registro da escritura definitiva após o cancelamento prévio de penhoras fiscais federais que constam ainda em aberto nas matrículas. Posso registrar?

CONSULTA 010/2019 – RI – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – PROPRIEDADE SUPERVENIENTE – REGISTRABILIDADE

Recebemos um contrato de cessão de aquisição de direitos de credito com alienação fiduciária de imóveis. O imóvel do qual se pretende registrá-lo, encontra-se alienado fiduciariamente em favor de outro credor. A cessionária/credora fiduciaria, constou no contrato, que poderá quitar o saldo devedor da alienação do outro credor, ficando implementada a condição suspensiva/resolutiva. Trata-se de alienação fiduciária de propriedade superveniente, a dúvida paira no sentido que existem julgados contrários ao registro, por ferir o principio da legalidade, por entender ser o art. 167 da Lei dos registros públicos taxativo. Diante disso, gostariamos de saber qual entendimento em Santa Catarina com relação ao registro destes títulos.

CONSULTA 009/2019 – RI – CARTA DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – AUSÊNCIA DE TRÂNSITO EM JULGADO – REGISTRABILIDADE

Recebemos uma carta de adjudicação compulsória em cuja sentença é determinado o registro da adjudicação em favor da promitente compradora de uma certa unidade autônoma e, concomitantemente a averbação de indisponibilidade do bem até o trânsito e julgado da referida decisão. Em consultas sobre o assunto feita ao site do IRIB e da Anoreg/BR localizamos manifestações de que a sentença após o seu trânsito em julgado, seria título suficiente para inscrição no Registro de Imóveis competente. No nosso caso, temos a carta de adjudicação, porém sem trânsito em julgado. Diante da determinação judicial do ato, nossa dúvida consiste quanto a possibilidade do registro da adjudicação sem que a sentença tenha transitado em julgado.

CONSULTA 008/2019 – RI – RETIFICAÇÃO DE ÁREA – AUSÊNCIA DE CONDÔMINO – (IM)POSSIBILIDADE.

Prezados, boa tarde! Em um projeto de retificação de área de uma área rural em que a matrícula possui 33.481,74m². Eis que o imóvel encontra-se em condomínio entre três partes, sendo que uma das três partes possui apenas a área ideal de 190,00m². Os proprietários desta área ideal são falecidos e herdeiros desconhecidos. No projeto constaram os falecidos com a mesma área que possuem conforme matrícula (190m²) e solicitaram a notificação por edital. O pedido seria deferível?

CONSULTA 007/2019 – RI – PERMUTA – RETIFICAÇÃO – DAÇÃO EM PAGAMENTO

Prezados, uns empreendedores me indagaram se não seria possível retificar uma escritura pública de permuta com torna em dinheiro para transformá-la em escritura pública de permuta pura. Referida escritura já foi registrada, mas o valor em dinheiro não foi pago ainda. Irão dar 3 unidades prontas em outro empreendimento deles no lugar da torna. Argumentei que seria caso típico de dação em pagamento, pois depois de registrado o negócio não poderia ser retificado. Contudo, os empreendedores comentam que se for feito por dação, teriam que pagar imposto de renda e, se for feito pela via da retificação da escritura original, o imposto não incidiria. O que vocês pensam a respeito? Há possibilidade dessa retificação?

CONSULTA 006/2019 – RI – MATRÍCULAS DÚPLICES – LRP – INTELIGÊNCIA DO ART. 233 LRP.

Temos matrículas duplicadas que foram abertas com a mesma área e com mesmo título aquisitivo. Algumas saíram área e se fossem feitas as remissões recíprocas para constar a duplicidade ocorrida seria necessário encerrá-las. Este encerramento em razão das duplicidades pode ser feito de ofício ou é necessário ordem judicial?

CONSULTA 005/2019 – RI – Contrato de Cessão de Uso – Incra x Município – Mitigação de exigências x Dúvida/Consulta

Recebi o contrato particular de cessão de uso que segue em anexo, no qual o INCRA cede para o Município de Santa Terezinha uma parte com a área de 2.503,48m², para a construção de um ginásio de esportes. Embora no contrato conste a matrícula do RI anterior (Itaiópolis), atualmente a matrícula já foi transportada para este RI (Rio do Campo) - Matrícula 3.273, que também segue em anexo. A área total do imóvel é de 121.000.000,00 (cento e vinte e um milhões de metros quadrados), e a propriedade está registrada em nome da pessoa jurídica A. Parolin & Cia Ltda. Nessa matrícula consta a averbação de um mandado de imissão de posse proveniente de uma ação de desapropriação em favor do INCRA, relativamente à área de 1.392,4611ha. (AV-12 e AV-17). Então o contrato se refere à cessão de uma parte dessa área que o INCRA é somente possuidor. Houveram diversas averbações na matrícula em virtude de ações de usucapião. Ou seja, nunca houve, e até agora não há especialização do imóvel - nem do remanescente, tampouco da área de posse do INCRA. Após análise, solicitei - dentre outras coisas que estão contidas na Nota Devolutiva em anexo - o registro da desapropriação, com a especialização do imóvel e a certificação pelo próprio INCRA. Eles apresentaram a sentença com o trânsito em julgado. Porém, alegaram que em virtude da extensão da área e da falta de recursos financeiros do INCRA, não poderão fazê-lo tão logo. E o Município de Santa Terezinha depende disso para conseguir a liberação do dinheiro. Então, o Dr. Valdez Farias, procurador-regional da AGU, entrou em contato comigo e questionou (amistosamente), se seria possível apenas fazer a averbação na matrícula mãe, com o intuito de publicizar o contrato, considerando tratar-se de direito obrigacional, e não direito real, segundo palavras dele. Acrescentou que, no caso de impossibilidade, pretenderiam entrar com Mandado de Segurança ou suscitação de dúvida - o que fosse mais rápido. Então eu disse a ele que, em virtude da peculiaridade do caso, iria submeter o caso ao Colégio Registral para solicitar orientação, e lhe daria retorno. Assim, considerando ser a primeira vez que qualifico um título dessa natureza, gostaria de saber se entendem ser possível praticar o ato na forma solicitada por ele: averbação do contrato na matrícula mãe, apesar da falta de especialização do imóvel remanescente e da ausência de registro da desapropriação.

CONSULTA 004/2019 – RI – Dissolução de União Estável – Bens em nome de terceiro – Impossibilidade – Disponibilidade – Art. 108 CC

1) Um casal está dissolvendo a união estável, e os mesmos possuem vários imóveis e bens móveis, e duas empresas. Contudo, há um imóvel que consta estar no nome da empresa que pertence a este casal. Na partilha, foi acordado que o terreno pertencente à empresa ficará para a esposa. Pergunta: como o terreno está no nome da empresa, faz-se necessária a apresentação de escritura pública para a transferência, ou não poderá ser partilhado o referido terreno por as partes não serem proprietárias do imóvel?

CONSULTA 003/2019 – RI – ATRIBUIÇÃO DE LOTES – LOTEAMENTO – POSSIBILIDADE – DIVISÃO E EXTINÇÃO

Pergunto se, quando do registro do parcelamento de solo, e abertura de matrículas resultante do parcelamento, na hipótese de haver mais de um co-proprietário, existiria algum instrumento que possibilitasse a atribuição de propriedade na própria abertura de matrículas dos lotes, ou seja, as matrículas dos lotes seriam abertas, de forma igualitária, para cada um co-proprietário, ou se, em casos quetais, as matrículas devem ser abertas em nome de todos proprietários, para, posteriormente, serem objeto de uma escritura de permuta de frações ideais?

CONSULTA 002/2019 – RI – ESPECIALIDADE OBJETIVA – IMPUGNAÇÃO – REGULARIZAÇÃO – USUCAPIÃO – LAR LEGAL

Deu entrada na Serventia uma escritura para registro lavrada no ano de 1997, sendo vendedor Companhia Colonizadora e Industrial Saudades. Referida Companhia era proprietária de todo o Município de São Lourenço do Oeste-SC, foi extinta a empresa e faleceu todos os sócios. O imóvel em questão para registro ainda encontra-se na Transcrição "mãe" registrada em Chapeco-SC, como área rural, sendo que na escritura já saiu como lote urbano em área não regularizada pelo município. Qual seu entendimento com relação a esse registro? Acredito que devera ser entrada com usucapião.

CONSULTA 001/2019 – RI – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – INSTRUMENTO PARTICULAR – POSSIBILIDADE – LEI 9.514/97.

Pergunto se a alienação fiduciária por instrumento particular da Lei 9514/97 restringe-se às Instituições financeiras, ou pode ser contratada por instrumento particular pelo próprio alienante (pessoa física ou jurídica)?