Presidente e diretores da Comissão Nacional de Regularização Fundiária (CRF) reforçaram, em conversa com a Anoreg/BR, a importância dos cartórios de Registro de Imóveis no processo de regularização fundiária no Brasil
Em entrevista especial à Associação dos Notários e Registradores do Brasil (Anoreg/BR), presidente e representantes da Comissão Nacional de Regularização Fundiária (CRF) falam sobre a importância dos cartórios de Registro de Imóveis no processo de regularização fundiária no País. Aprovada em 2017, a Lei Federal nº 13.465 se tornou um novo marco para a redução dessas irregularidades, pois foi criada para simplificar, desburocratizar e agilizar ainda mais as ações e procedimentos para a realização da Regularização Fundiária Urbana – Reurb. Além das novas regras e procedimentos inovadores, a nova Lei traz a inserção de novos atores que podem atuar como legitimados e iniciar o processo de regularização. Desta forma, o requerimento para a Reurb pode ser iniciado tanto pelo poder público quanto pelo cidadão.
Para o diretor de Registro de Imóveis da CRF, Walterly Rodrigues de Sousa, a participação dos cartórios de Registro de Imóveis na realização da regularização fundiária no País é fundamental. “Na vigência da Lei Federal nº 11.977/2009 a atribuição para processar os documentos da regularização fundiária era exclusivamente do oficial de Registro de Imóveis. Com a publicação da Lei Federal nº 13.465/2017, regulamentada pelo Decreto Federal nº 9.310/2018, algumas atribuições foram destinadas aos municípios, cabendo ao oficial do Registro de Imóveis a realização do controle da legalidade formal dos documentos expedidos pelo município e das respectivas aprovações dos órgãos competentes. Mesmo que a competência para analisar e processar os documentos da Reurb tenha sido transferido para os municípios, os oficiais registradores exercem um grande e fundamental papel na condução do processo da Reurb, tendo em vista que os oficiais têm condições técnicas e jurídicas necessárias para orientar os municípios na elaboração dos documentos que deverão ser prenotados e registrados no Cartório de Registro de Imóveis”.
De acordo com Sousa, a proatividade e a presença dos registradores no processo da Reurb são elementos diferenciais que podem ser oferecidos na colaboração com os municípios na organização de um bairro ou de uma cidade, com o consequente impacto positivo na construção de um país melhor, tendo em vista que a regularização fundiária é instrumento inquestionável de atribuição de dignidade à pessoa. Ele ainda avalia como primordial a atuação dos cartórios de Registro de Imóveis, em diferentes estados do Brasil, em programas sociais e campanhas para regularização de propriedades.
“A participação dos cartórios nesses programas é extremamente positiva e o papel do oficial registrador é muito importante na vida da sociedade. O oficial normalmente é um grande incentivador e colaborador desses programas sociais, tendo em vista que o resultado positivo desses projetos irá beneficiar inúmeras famílias com a titulação de seu imóvel. É importante lembrar que a grande maioria das famílias beneficiadas não têm acesso à informação, bem como não possuem condições financeiras de arcar com as despesas que envolvem a regularização de uma propriedade. A maioria dos registradores, além da corrente colaboração nos programas sociais, normalmente são os responsáveis por conduzir, técnica e juridicamente, um excelente atendimento aos usuários dos serviços dos cartórios, geralmente prestando um atendimento cordial e orientando, na medida do possível, um norte para se chegar ao tão sonhado registro da casa própria”, reforça o diretor.
Programa Casa Verde e Amarela
O fundador e presidente da CRF, Enrico Madia, destaca a importância do Programa Casa Verde e Amarela – que substituiu o Minha Casa Minha Vida – como uma iniciativa do governo federal que visa a resolução dos problemas habitacionais dos municípios e da população. “Mais de mil municípios já aderiram ao Programa e esse número é muito positivo, pois o novo programa, que é fruto da conversão da Medida Provisória 996 na Lei nº 14.118/21, trouxe como novidade e inovação a possibilidade da execução da Reurb Social por meio das empresas privadas. Isso é sensacional, pois ao mesmo tempo que o poder público tem a oportunidade de desafogar os cofres públicos, os legitimados à Reurb têm a oportunidade de alcançar a regularização do seu imóvel, e ainda obter melhorias na edificação das suas casas a um valor módico, custando a eles entre R$ 50,00 a R$ 170,00”.
A regularização fundiária de imóveis e a melhoria de residências é o principal foco da Casa Verde e Amarela, que tem a meta de regularizar 2 milhões de moradias e promover melhorias habitacionais em 400 mil imóveis até 2024, mas para o presidente da CRF, ainda há muitas dificuldades para a implantação do Reurb e do Programa Casa Verde e Amarela. “Entendo que as duas grandes dificuldades para a implantação da Reurb estão na falta de conhecimento técnico e jurídico para sua execução. E vale ressaltar que essa ignorância é democrática, pois está no setor privado, público e nos cartórios de Registro de Imóveis. E, na falta de disseminação da informação junto aos moradores irregulares acerca da existência da Lei nº 13.465/17, ou seja, da possibilidade de se buscar a solução junto ao setor privado, e mais ainda, que não precisam, e nem deveriam ficar esperando, a iniciativa do poder público, o qual atua norteado pela conveniência e oportunidade. Portanto, entendo que o empoderamento dos interessados em obter a regularização dos seus respectivos imóveis, é com certeza uma das principais ações para potencializar a implantação da Reurb no Brasil, sobretudo, às pessoas de baixa renda”, afirma Madia.
Ainda sobre os desafios para o sucesso da execução da Reurb Social no País, Madia destaca alguns pontos relevantes. “O Ministério do Desenvolvimento Regional (MDR) ainda precisa credenciar os agentes financeiros, que serão responsáveis por firmar os contratos de financiamentos juntos aos Agentes Promotores de Regularização Fundiária (APRF), e junto aos Agentes Promotores de Melhoria Habitacional (APMH). É imprescindível que as empresas do setor privado (APRF e APMH) queiram trabalhar dentro do modelo de negócio proposto pelo MDR, ou seja, prestar seus respectivos serviços com a precificação imposta no Programa. Sendo que os APRF receberão até R$ 1.413,00 por lote regularizado, e os APMH receberão até R$ 22.000,00 pelo conjunto de melhorias (kit melhoria) edilícias em cada casa. Também é imprescindível que os municípios façam espontaneamente a adesão ao Programa. E por fim, outro grande desafio que está posto tanto ao setor público quanto ao setor privado, refere-se a escolha das áreas passíveis de Reurb Social”.
O legado da Regularização Fundiária no Brasil
Quanto aos principais aspectos da regularização fundiária urbana, tanto para o município quanto para o cidadão, o diretor técnico da CRF e engenheiro agrimensor, Nilton Henrique da Silva, acredita que todos os impactos são positivos. “Já é de conhecimento de todos que, com a regularização, o déficit habitacional diminui, pois muitos ocupantes estão na lista de cadastro do governo, no aguardo da tão sonhada casa própria, e é muito mais viável regularizar do que demolir. As obras necessárias de ações mitigatórias, saneamento e compensações para a implementação da regularização muitas das vezes é inferior à construção de um novo conjunto habitacional, lembrando que não estamos falando somente de Reurb, mas também de REURB-E, então, necessariamente, deve-se regularizar. Portanto, o cidadão morando num imóvel sem o medo dele ser tomado ou demolido, podendo chamar de seu, tem todos os benefícios que isso traz para sua autoestima e dignidade, prevista na Lei. A regularização fundiária hoje é uma das prioridades para os cidadãos, e a sua implementação deveria ser cobrada com mais rigor dos municípios”.
De acordo com a diretora do Setor Público da CRF e ex-secretária Municipal de Habitação em Santana de Parnaíba (SP), a advogada Marcela Cristiane Pupin, o legado que a implementação da regularização fundiária urbana pode deixar para o futuro é capaz de atingir todas as classes sociais. “O colapso das cidades e suas estruturas foi causado pelo crescimento populacional nos centros urbanos, fenômeno esse que teve início com a revolução industrial, o que levou à necessidade de uma mudança no modo de tratar o espaço urbano. Tendo como plano de fundo o princípio da dignidade humana, tornou-se necessário implementar políticas públicas de Regularização Fundiária para readequação e resgate da qualidade de vida da sociedade. Por um lado, o mercado imobiliário erigido sobre os sólidos alicerces da propriedade privada, por outro lado, a ausência da ordem urbanística de nossas cidades, combinação de gestão e legislação urbanísticas tornou uma aliança perversa que vem sendo desmistificada com a REURB, podendo ser reconstruída proporcionando efetividade no acesso regular à terra e à moradia nas cidades, dotada de investimentos estruturais e estruturantes”.
Pupin acrescenta que “características que tocam a questão urbana do País, seus planos diretores e demais legislações esparsas, não configuram uma garantia ao regramento efetivo da malha urbana se não forem dotados de soluções fundiárias, incentivos, valorização do espaço, habitabilidade, conversão real da aplicação da gestão urbana cotidiana. A Reurb proporciona conversão, pertencimento, cultura urbanística que aliada ao diálogo flexível capaz de atingir todas as classes sociais pode ser garantia de recuperação ambiental, adequação a qualidade habitacional futura e estruturação de cidades efetivas condizentes com o planejamento do Estatuto das Cidades”, diz.
A importância da Reurb para manter o compromisso com a Agenda 2030 da ONU
A diretora do CRF do Distrito Federal e advogada especialista em Direito Urbanístico, Juliana Santos Lucas, esclarece que o direito à habitação digna evoluiu a partir de uma preocupação mundial para além de proteger o meio ambiente e os recursos naturais, mas também o ambiente artificial erguido de forma desordenada pelo homem ao longo dos anos, principalmente em países emergentes ou em desenvolvimento, nos assentamentos informais. “Em setembro de 2015, uma nova agenda mundial foi adotada durante a Cúpula das Nações Unidas sobre o Desenvolvimento Sustentável, composta por 17 objetivos e 169 metas a serem atingidos até 2030. Eles são integrados e indivisíveis, e equilibram as três dimensões do desenvolvimento sustentável: a econômica, a social e a ambiental. Seu lema ‘que ninguém seja deixado para trás’ é uma chamada universal para acabar com a pobreza, proteger o planeta e garantir que todas as pessoas desfrutem de paz e prosperidade. Os 17 Objetivos de Desenvolvimento Sustentável (ODS) baseiam-se nos sucessos dos Objetivos de Desenvolvimento do Milênio e incluem novas áreas como mudanças climáticas, desigualdade econômica, inovação, consumo sustentável, paz e justiça, entre outras prioridades, sendo todos interconectados”.
Para a diretora, os ODS trabalham com o espírito de parceria e pragmatismo, para fazer hoje as escolhas corretas para melhorar a vida, de forma sustentável, das gerações futuras. “Eles fornecem diretrizes e metas claras para que todos os países as adotem de acordo com suas próprias prioridades e com os desafios ambientais mundiais. Os ODS englobam metas como reduzir o impacto ambiental negativo per capita das cidades; proporcionar o acesso universal a espaços públicos seguros, inclusivos, acessíveis e verdes; apoiar relações econômicas, sociais e ambientais positivas entre áreas urbanas, periurbanas e rurais; e apoiar os países menos desenvolvidos para construções sustentáveis e resilientes”.
Segundo a ONU, a população urbana dos países em via de desenvolvimento triplicou nas últimas décadas. A concentração em espaços urbanos das populações de extrema pobreza é uma das maiores preocupações dos governos nacionais e municipais. “Para alcançar o desenvolvimento sustentável é necessário transformar significativamente a forma como construímos e gerenciamos nossos espaços urbanos, de forma a assegurar o acesso a habitações seguras e a custo razoável e melhorar os assentamentos informais, para além de investir em transportes públicos, criação de espaços públicos verdes e melhoria do planejamento e gestão urbana de forma participativa e inclusiva. O Programa das Nações Unidas para os Assentamentos Humanos, criado por meio da Resolução nº 56/206 da Assembleia Geral das Nações Unidas, o UN-Habitat, recebeu o mandato de promover habitação adequada para todos, desenvolvimento urbano sustentável e de trabalhar por um melhor futuro urbano no âmbito global”, afirma Santos. De acordo com ela, o Brasil é um dos países de referência na América Latina em virtude de possuir uma legislação urbanística avançada e aplicação de instrumentos urbanos, com destaque para o Estatuto da Cidade. “Esse é o principal instrumento das diretrizes urbanas, com o Estatuto da Cidade incidiu a obrigatoriedade de elaboração de planos diretores para todos os municípios com população acima de 20 mil habitantes”.
O foco para a Regularização Fundiária está no ODS 11, que trata das cidades e comunidades sustentáveis. “O ODS 11 é um dos Objetivos mais ambiciosos na Agenda 2030, uma vez que relaciona desenvolvimento urbano e a necessidade do enfrentamento para urbanizar assentamentos precários e favelas e melhorar as condições de vida para a população. De acordo com a Confederação Nacional de Municípios, o Plano Diretor é o principal instrumento de ordenamento do solo e com a função de orientar o desenvolvimento das funções sociais da cidade, ou seja, habitação, transporte, saneamento, regularização, equipamentos urbanos e comunitários, entre outras funções. Vale ressaltar que a competência de ordenação do uso do solo é municipal e reconheceu o direito à cidade e à moradia na constituição brasileira”, revela a diretora do CRF-DF.
Atuação junto ao Registro de Imóveis
De acordo com ela, no Brasil, o tema do direito à cidade está incluso em sua legislação e significa que todo cidadão tem direito aos espaços públicos, serviços e moradia na sua cidade com acesso e qualidade. “É de responsabilidade dos governos municipais formular políticas específicas de habitação, saneamento, mobilidade urbana e proteção e defesa civil. Para tanto, devem contar com instituições com estruturas e pessoal qualificado para lidar com os desafios e conflitos inerentes aos diversos interesses envolvidos. A Reurb é um exemplo das ações que têm sido levadas adiante pelos poderes públicos municipais em parceria com os cartórios de Registro de Imóveis para a construção de cidades inovadoras e sustentáveis, demandando esforços de diferentes atores, além de soluções coletivas e de respostas qualificadas, entregues com rapidez. Uma proposta de implementação da Reurb, focada especialmente no reconhecimento dos núcleos informais urbanos, visa garantir aos legitimados o direito de propriedade e seus benefícios decorrentes da implementação deste”.
Para Juliana, em comparação com os elementos elencados na ODS 11 da ONU, bem como com a Lei nº 13.465 de 2017, que trabalha a regularização fundiária de maneira administrativa nos municípios sendo conhecida como Reurb, o atual e novo modelo de regularização fundiária pode introduzir mais agilidade na promoção ao direito à moradia e habitação, demonstrando que tanto o requerente da Reurb quanto a municipalidade se beneficiam com a regularização do território feita de maneira administrativa. “Os reflexos da urbanização, como a falta de planejamento urbano, falta de documentação da propriedade urbana, agrega na formação do processo de ocupação e assentamento humano nos territórios da cidade”, destaca.
Por fim, a diretora do CRF-DF reforça que uma vez compreendida como uma ferramenta de mobilidade social, a Reurb incentiva os representantes públicos a trabalharem em favor do desenvolvimento de programas e atividades que cumprirão esse objetivo. Assim, segundo ela, a resolução de conflitos na administração pública na esfera extrajudicial, quando o tema relacionado é a regularização fundiária urbana, retira a necessidade de intervenção judicial, em que se busca resolver as questões administrativamente e fomentar cidades sustentáveis.
Fonte: Assessoria de Comunicação – Anoreg/BR
