CONSIDERANDO que é dever do Registrador de Imóveis manter-se atualizado em relação à legislação aplicável à função, verificando e observando as edições, alterações e revogações das leis e regulamentos, de modo que sejam aplicadas sempre as normas em vigor;
CONSIDERANDO a recorrência de consultas formuladas pelos associados a respeito deste tema;
CONSIDERANDO a conveniência de padronizar os procedimentos e uniformizar as práticas;
CONSIDERANDO a importância de aprimorar as normas buscando oferecer maior percepção de segurança jurídica nos serviços registrais;
CONSIDERANDO a publicação da Lei 13.838/19, a qual incluiu o §13 no art. 176 da Lei nº 6.015/73, prevendo que “Para a identificação de que tratam os §§ 3º e 4º deste artigo, é dispensada a anuência dos confrontantes, bastando para tanto a declaração do requerente de que respeitou os limites e as confrontações.”;
CONSIDERANDO que o grau de irregularidade da descrição perimetral nas matrículas de imóveis rurais tem diversos níveis, existindo imóveis com descrições precárias, incompletas e/ou imprecisas, ao passo que outros imóveis apenas necessitam de indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georreferenciadas;
CONSIDERANDO que a Lei 13.838/19 não modificou o teor do artigo 213 da Lei de Registros Públicos (LRP);
CONSIDERANDO que o artigo 213 estabelece dois procedimentos distintos para a adequação jurídica do imóvel à realidade fática, sendo que o enquadramento em um deles está diretamente relacionado à inserção ou alteração das medidas perimetrais;
CONSIDERANDO que a alínea “d” do inciso I do artigo 213 da LRP autoriza “a inserção de coordenadas georreferenciadas” sem anuência dos confrontantes nas hipóteses em que “não haja alteração das medidas perimetrais”;
CONSIDERANDO que as hipóteses em que houver “inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área” é regulamentada pelo inciso II do artigo 213 da LRP, e que tal procedimento exige a anuência dos confrontantes;
CONSIDERANDO, a dúvida interpretativa gerada pelo novo dispositivo, havendo inúmeras consultas pelos associados acerca da (des)necessidade de obtenção de anuência dos confrontantes na hipótese na qual a descrição contendo coordenadas georreferenciadas insere ou altera medida perimetral existente na matrícula;
CONSIDERANDO a necessidade de instrução do procedimento com declarações específicas tanto do proprietário quanto do responsável técnico acerca da veracidade das informações prestadas no memorial georreferenciado;
CONSIDERANDO o efeito decorrente da certificação expedida pelo INCRA, indicando a NÃO sobreposição, no sistema próprio,sobre outro imóvel georreferenciado;
CONSIDERANDO que o processamento do georreferenciamento é tido pela lei como um procedimento específico, agora não mais se confundindo com procedimento retificatório, salvo se os dois (geo e retificação) acontecerem simultaneamente;
CONSIDERANDO que a nova lei conduzirá, inteligentemente, a uma maior efetividade do instituto, incentivando aqueles que ainda não alcançaram a certificação a providenciarem o georreferenciamento do seu imóvel rural, agora com abrandamento de formalidades;
CONSIDERANDO que o Registrador de Imóveis está intimamente atrelado ao princípio da legalidade estrita, a impor prévio exame da legalidade, validade e eficácia dos títulos, a fim de obstar o registro de títulos inválidos, ineficazes ou imperfeitos;
CONSIDERANDO o CAPÍTULO IX – RETIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL, do Código de Normas de Santa Catarina;
CONSIDERANDO, por fim, que a experiência registral nos demonstra que, não raro, mesmo declarando o proprietário que a retificação respeita os limites existentes de seu imóvel, muitos confrontantes apresentam impugnação exatamente no sentido contrário, ou seja, que a nova descrição invade a divisa já estabelecida. E que, no mais das vezes, esta controvérsia é resolvida extrajudicialmente, com ajustes no projeto, sepultando conflitos que ordinariamente poderiam ocupar o Poder Judiciário;
O COLÉGIO REGISTRAL IMOBILIÁRIO DE SANTA CATARINA resolve orientar o que segue:
i) RECOMENDA-SE que os Registradores de Imóveis continuem exigindo a anuência dos confinantes nas hipóteses em que a nova descrição perimetral insira ou altere as medidas perimetrais até então constantes na matrícula, conforme preceitua o art. 213, II, da LRP, salvo se as diferenças mínimas de área e perímetro se refiram evidentemente à modificação da técnica de geomensura utilizada, a exemplo das coordenadas UTM (E , N) x SGL (Lat , Long , Alt), mantendo-se o mesmo polígono que já fora objeto de retificação anterior, por exemplo, com a nova apresentação do memorial certificado pelo INCRA/SIGEF, adotando-se uma única averbação sem conteúdo econômico para tanto.
ii) RECOMENDA-SE, ainda, que nas hipóteses em que não haja inserção ou alteração das medidas perimetrais já lançadas na matrícula, mas tão somente a inserção de coordenadas georreferenciadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, que o ato seja praticado com a dispensa da anuência dos confinantes, sendo suficiente a declaração do requerente de que respeitou os limites e as confrontações, conforme previsto nos §13 do art. 176 c/c art. 213, I, “d” da LRP.
iii) RECOMENDA-SE, por fim, que nos casos em que a matrícula do imóvel já contenha a descrição perimetral georreferenciada e certificada pelo INCRA, o seu posterior desmembramento, parcelamento ou remembramento dispensa a anuência dos confinantes, nos termos da Lei 13.838/19.
iv) Aproveitando o ensejo, segue interessante e pertinente glosa à Lei 13.838/19, in verbis:
“LEI Nº 13.838, DE 4 DE JUNHO DE 2019
Altera a Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), para dispensar a anuência dos confrontantes na averbação do georreferenciamento de imóvel rural.
§ 13. Para a identificação de que tratam os §§ 3º e 4º deste artigo, é dispensada a anuência dos confrontantes, bastando para tanto a declaração do requerente de que respeitou os limites e as confrontações.” (NR)
TRADUZINDO
§ 13. Para a identificação nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, esta será feita com indicação do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas características, confrontações, localização e área, e será obtida a partir de memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, e é obrigatória para efetivação de registro, em qualquer situação de transferência de imóvel rural, nos prazos fixados por ato do Poder Executivo.
CONCLUSÃO 1: o objeto da alteração é a admissão de descrição contendo coordenadas georreferenciadas, que poderá ser criada pela primeira vez sem assinatura dos confrontantes.
CONCLUSÃO 2: essa alteração vai ao encontro e corrobora com o que a LRP já previa, pois tanto a inclusão bem como a alteração das coordenadas georreferenciadas de um imóvel rural sempre puderam ser incluídas na matrícula independentemente de assinatura dos confrontantes, nos termos do 213, I, “d”, senão vejamos:
Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:
I – de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de:
d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georreferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;
CONCLUSÃO 3: não haverá nenhuma alteração nos procedimentos de retificação de registro, pois permanece inalterada a exigência de assinatura do confrontante imediato quando a retificação, por via direta (inclui ou altera medida de linha) ou reflexa (inclui ou altera coordenada georreferenciada que levará à inclusão ou à alteração de medida de linha) levar à inclusão ou à alteração das medidas de linha de um imóvel rural.”
As orientações supra não vinculam o associado e não têm o condão de sacrificar a independência jurídica, servindo apenas como subsídio, sendo salutar a consulta a outras fontes em Direito admitidas para formação do seu livre convencimento.
Atenciosamente,
Joinville/SC, 12 de junho de 2019.
COLÉGIO REGISTRAL IMOBILIÁRIO DE SANTA CATARINA
Bianca Castellar de Faria – Presidente
